Immobilier. Réarbitrer… maintenant
Aux USA et en Europe, nous avons interrogé les grands dirigeants du retail et des foncières. Leurs réponses sont édifiantes sur le modèle de demain.
C’est un reformatage profond qui se profile pour les acteurs de l’immobilier commercial. Aux USA, « 25.000 magasins ont fermé en 2020, contre 28.000 entre 2016 et 2019, a dit David Bassuk, Directeur Retail chez AlixPartners. Parmi ces magasins, plus de 75 % sont implantées en centres commerciaux. D’ici à 2025, 25 % des malls devraient fermer aux USA. La situation est très tendue pour tous les acteurs, il faut trouver de nouveaux modèles maintenant pour essayer de survivre. ». Et pour cause : les USA comptent 263 m2 de retail par habitant…soit cinq fois plus qu’en Europe (48 m2 – source Lincoln Institute of Land Policy). « Il y a beaucoup de capacité excédentaire dans l’immobilier retail, a déclaré le Président de Simon Property, n°1 local des « malls ». Sans aucun doute, nous allons voir une rationalisation très rapide de l’ensemble du secteur, pour toutes les catégories du retail. Et celle-ci va se faire très rapidement. Fini le temps où l’on gardait des actifs qui boitaient depuis 6 ou 7 ans, nous sommes passés dans un temps court ». Après des décennies de surexploitation, le taux d’occupation des malls est passé de 92,4 % en mars 2018 à 88,7 % en mars 2020. Les enseignes de mode constituent un frein majeur. Selon Coresight, la part des m2 occupés par la mode va passer de 45 % en 2016 à moins de 40 % en 2020.
En Europe également, l’évolution stratégique des foncières est radicale. Jusqu’en 2019, la tendance était au développement de grands centres de destination (rénovations ou créations ex-nihilo) et un focus sur le « retailtainment » aux performances souvent discutables. En 2020, la donne a changé. Le développement est tombé au point mort et les centres commerciaux fermés ont été le plus durement touchés. Les retail parks et les villages de marques ont mieux résisté, car ils sont perçus comme mieux conçus pour la distanciation sociale. « La surface des centres est occupée à 50 % par des enseignes de mode, résume un investisseur français.